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2018-11-19 23:15 来源:放心医苑

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调控政策不断升级 土地市场日渐回归理性

来源:第一财经 2018-11-19 10:33中国投资咨询网 A-A+
一体机上的计价器具有防机拆功能,基本没法复制。

  今年以来,调控政策不断升级,过去两三年火热的土地市场日渐回归理性。

  伴随着高溢价、频拿地的阶段过去,低溢价、底价成交乃至流拍开始不断出现。今年8月,包括福州、武汉、广州、杭州等地,多宗曾被市场看好的地块遭遇流拍。

  土地价格回归理性

  8月27日,杭州主城区的望江地块、四堡七堡单元和城北万达板块,分别推出三宗“宝地”,其中望江地块、四堡七堡单元宅地为望江新城和江湾新城规划后首宗宅地,万达板块则是板块内5年来首宗纯宅地。

  最后,在众人期盼中,竞价过程平淡的结束,三宗地块分别由滨江、中宸城建和绿都拿下,最高溢价率为万达板块的3%,而钱江新城2.0首宗宅地溢价率为0%。

  而在8月初,杭州申花庆隆宅地出让,最终成交楼面价仅27923元/㎡,溢价13%。这一成交地价,可以说一举将申花地价水平拉回到三年前,2018-11-19,融创·宜和园当时的拿地价,34028元/㎡。由于该项目须配建公租房,实际地价约3.6万元/㎡。

  8月30日,福州出让4宗地块,宗地总体量达255.35亩。最终,4宗地块均在一轮举牌后成功出让。8月28日,广州从化温泉镇温泉村“火界”两宗地块进行网上竞拍,但最终以流拍告终。更早之前的8月13日,广州市出让了5宗住宅用地,总出让面积达19.38万平方米。其中,一宗地块以底价成交,两宗地块溢价均未超过1%,剩余两宗地块溢价也仅为10%左右。

  “我们现在对土地价格非常敏感,价格高的都不会拿了。”广州一家大型开发商战略发展部人士告诉第一财经记者,现在在广州拍地,“都是国企报名。”

  近日,武汉土地供应出现了小高潮。8月28出让的12宗地块中,出现了两宗流拍、9宗地均底价成交的情况。本轮出让的四环线附近的热门区域成了“香饽饽”。28日的土拍出现了两宗流拍地块,其中位于东西湖的流拍地块,是今年首宗流拍纯住宅用地。

  8月15日,四川天府新区仁寿县视高镇公开拍卖3宗商住用地,合计约308亩,位于天府大道西侧、中建大道与兴家路交汇处,属紧邻柴桑河湿地公园的“热门”地块。最终均因未达底价而遭遇流标。

  在二线城市房价中房价最高的厦门,今年7月2日,翔安X2018P01地块最终成交总价达15.98亿元,楼面价21182元每平方米,被海晟夺得。翔安X2018P02地块,被特房以总价17.02亿元、楼面价19814元每平方米竞得。

  两年前的2016年8月26号,离此处不远的地方,2016XP06地块由融创以30.76亿元、楼面价为37512元每平方米竞得,溢价率142%。翔安2016XP04地块由厦门融侨以42.18亿元的总价竞得,楼面价38345元每平方米,溢价率139.66%。

  据中原地产统计,今年1-7月,全国流拍土地接近800宗。其中一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;二线城市土地流拍一共154宗,同比增长200%;三四线城市土地流拍合计达到629宗,2017年同期为284宗,同比增长121%。

  中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析,土地流拍,低溢价、底价成交,虽然有部分是土地配建复杂、地块非热门区域地块等因素,但更主要的是,在严厉的调控下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。

  房企资金压力加大

  房企资金链紧张的格局仍将持续。据恒大研究院数据,未来4年是兑付高峰。2018 下半年到2021年是集中兑付期,规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年及以后总计仅0.9万亿。其中,规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期;公司债2015-2016年集中发行,也从2018年下半年开始密集到期。

  广东省统计局分析,今年上半年广东房地产企业资金压力加大,资金回流速度延缓,全省延期网签备案商品房屋达5万多套。2015-2016年房地产企业大量发行的5-7年期债券,2019年以后集中到期,房地产企业债务到期兑付压力将逐渐加大。

  在资金压力下,近期,阳光城(000671.sz)开启了一轮“豪赌式”的融资手段。6月7日,阳光城公告称发行了10亿元2018年度第一期中期票据(永续中票),利率为8%,而市场普遍利率为5.5%—7.5%。根据年报显示,截止到2017年末,阳光城共发行40亿永续债,接近10家A股房企发债总额419亿的1/10。

  除了对外寻求资金之外,阳光城也对内开启了一场“自救”式的融资手段。目前,阳光城控股股东福建阳光集团持股比例达17.51%,其质押率达100%。而除了控股股东100%股权质押之外,其多个股东的股票质押率均达90%以上。

  据上交所8月30日信息显示,富力地产、合生创展发债申请均被终止,发债规模合计91亿元。

  去年12月刚上市的福晟国际(00627.hk)数据也不乐观。据福晟此前公开发行的2018年公司债券募集说明书显示,最近三年及一期,福晟集团经营活动产生的现金流量净额分别为-23.43亿元、3.22亿元、-42.18亿元和-28.02亿元,且最近一年及一期现金流量净额持续为负值。同时,最近三年及一期末,福晟集团有息负债金额分别为122.06亿元、110.93亿元、180.07亿元和220.21亿元,有息负债规模增幅较大。

  张大伟预计,随着楼市的继续降温持续,在企业资金链紧张的情况下,土地流标可能继续增加。“现在土地价格是更便宜了,但是因为资金成本贵了,所以企业也没钱拿地了。”

  此外,部分地块挂牌价格过高,也是出现流标的主要原因之一。专家分析,如果各地的起拍价不大规模下调,估计流拍较普遍的情况会持续一年甚至更长。

关键词:一带一路 小康社会
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